Le "Bail mobilité"

[sacamalix]

Les salariés propriétaires de leur résidence principale qui envisagent une mobilité professionnelle se heurtent à une double peine fiscale et légale. En effet, vendre pour racheter est très cher, louer pour louer est fiscalement punitif, récupérer son bien loué est difficile.
Souvent envisagée pour des périodes de temps incertaines, une mutation géographique oblige soit à revendre sa résidence principale pour en racheter une autre, soit à la donner en location pour couvrir les frais de location dans son nouveau lieu d’implantation. Ne rien faire oblige à supporter le coût de deux logements.
Pour le salarié propriétaire, le changement de résidence entraîne des frais: frais d’agence, droits de mutation, frais de notaire et nouveaux frais d’emprunt et de garantie. L’addition est assez lourde pour dissuader le plus souvent toute mobilité professionnelle.
Si l’implantation dans le nouveau lieu s’avère un échec ou doit être écourtée, le coût en devient exorbitant.
Le salarié qui choisit de conserver son ancienne résidence principale pour la louer est fiscalisé sur les loyers qu’il perçoit alors que les frais de location de sa nouvelle résidence peuvent être égaux, voire supérieurs. Là aussi, le coût de la mutation professionnelle est très important et les entreprises ne sont pas disposées, dans la plupart des cas, à compenser le salarié.
Circonstance aggravante, le retour du salarié dans son lieu d’origine ne peut se faire qu’à la date anniversaire du bail avec un préavis de six mois, ce qui est totalement incompatible avec les exigences d’une mobilité professionnelle telle qu’elle est pratiquée dans le secteur privé.
Fiscalement perdant et incertain de pouvoir se reloger, le salarié va le plus souvent renoncer à la mobilité, ce qui est dommageable pour lui et pour l’entreprise qui l’emploie.

A l’heure où les dépenses de logement représentent une part croissante des dépenses des ménages, 70% des salariés, selon une enquête récente du Credoc, refusent une mobilité professionnelle qui augmente leur dépense de logement et 80% des ménages aisés propriétaires sont réticents à déménager.
La double peine induit une rigidité importante sur le marché du travail et constitue un facteur d’aggravation du chômage, avec des coûts financiers et humains importants.
La proposition faite ici est de créer un bail spécial qui permettra au salarié muté, propriétaire, de récupérer son logement afin d’y habiter à nouveau avec un simple préavis de trois mois, sans avoir à attendre la date de renouvellement du bail comme c’est le cas actuellement pour les baux d’habitation (loi de 1989).
Le salarié sera autorisé à déduire les loyers payés au titre de sa nouvelle résidence principale des loyers perçus sur l’ancienne et ne sera ainsi fiscalisé que sur le loyer net perçu s’il est excédentaire.

Exemple: un salarié muté pour un temps de Marseille à Brest met en location son logement de Marseille et touche un loyer de 1.200 euros. A Brest, il habite un logement qu’il loue au prix de 1.000 euros par mois. Pour lui, la différence est positive et il n’est imposé que sur 200 euros.
A l’inverse, le salarié muté de Brest à Marseille touchera un loyer de 1.000 euros mais paiera à Marseille un loyer de 1.200 euros. Il ne sera alors pas du tout imposé.
Pour l’Etat, il n’y a le plus souvent pas de perte, puisque le propriétaire du nouveau logement loué sera imposé.

Quels avantages ?
Libérer des logements pour la location: cette mesure permettra la mise sur le marché de logements qui autrement ne s’y trouveraient jamais. En effet, devant la double peine fiscale et légale, les salariés soit renoncent à une mobilité professionnelle, soit décident simplement de ne pas mettre le logement en location afin d’être certains de le récupérer le moment venu.
Encourager les salariés des secteurs à forte mobilité à acquérir un logement: exonérés de la double peine, les jeunes salariés des secteurs les plus dynamiques seront incités à acquérir une résidence principale qui viendra alors accroître le parc locatif pour le temps de leur mutation géographique.
Cette mesure remplacera avantageusement certaines niches fiscales immobilières qui ont pour inconvénient de créer des distorsions sur les marchés immobiliers locaux sans toujours répondre à une réelle demande. Elle renverse un paradigme de notre système fiscal qui consiste à encourager le pur investisseur plutôt que le salarié investisseur et le travail.
En facilitant la mobilité professionnelle des salariés et en incitant les personnes privées d’emploi à envisager plus sereinement un déménagement, cette mesure comporte un intérêt manifeste dans la lutte pour l’emploi et pour la compétitivité des entreprises.

Cette mesure devrait s’appliquer aux salariés et aux chefs d’entreprise et être étendue aux mutations internationales. Il serait souhaitable qu’elle soit conçue pour être lisible, aisément compréhensible et applicable pour le temps que dure la mutation professionnelle.